建ぺい率・容積率

　住宅を建てる際に、その規模を平面的に制限するものが、「建ぺい率・容積率」
です。建ぺい率はその敷地に対して何％の部分に建築をしても良いか、また、
容積率は、各階の面積の合計が敷地の面積の何％まで建築して良いのかを
表しています。

　この際、役所で聞いた数値はそのまま使えない場合もあります。
　例えば、敷地が角地である場合には、建ぺい率は１０％加算出来ます。
　また、道路の巾に下に書いてある
係数を掛けてみて下さい。
○用途地域の名称に「住居」の文字が入っている場合、
　道路巾（ｍ）×４０％
○用途地域の名称に「住居」の文字が入っていない場合、
　道路巾（ｍ）×６０％
　もし、この数値が役所で調べた容積率よりも低い場合、容積率はこの道路幅
から求めた数値となります。



（住居系地域の場合）

☆「建ぺい率」とは「建築面積」／「敷地面積」
　「容積率」とは「延べ床面積」／「敷地面積」
　で表されます。

　役所に問い合わせた時に分かる「建ぺい率」「容積率」とは上限値のことで
あり、実際にはその範囲内で設計しなければなりません。


　建築面積とは、全ての階（２階建の場合には１階と２階）を上から見て、
一番出っ張っている外壁で囲まれた部分の事です。
　易しく言えば、２階が１階よりも小さい下の図のような場合には、建築面積は
１階の床面積である８０m2になります。

　延べ床面積とは、全ての階の床面積の合計であり、下の図で言えば、
　８０m2＋６０m2＝１４０m2
　となります。

これらの斜線を越える建物を建築することは出来ません。

　「道路斜線」は、建物が林立し、道路が暗く閉鎖的に
なってしまう事を防いでいます。
　敷地から見て、道路の反対側の道路面の高さから、
距離１Ｍに対して１．２５Ｍの勾配で高さに対する制限が
かかります。
　つまり、道路の巾が４Ｍだった場合には、敷地内の道路際では
　４×１．２５＝５Ｍ
　の高さに斜線が来ている事になります。

　（※住居系以外の用途地域の場所では１Ｍ：１．５Ｍになります）



　また、「北側斜線」は敷地の北側にある「お隣さん」に対して、南向きの日当たりを
確保するためのものです。
　第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域では、北側の隣地との境界の位置で
５Ｍの高さ、そしてそこから距離１Ｍに対して１．２５Ｍの勾配を足した高さが建物を
建てられる限度の高さとなります。


　また、上記２つ以外の用途地域でも首都圏などの人口密集地においては、地方自治体が
独自に「高度地区」を定めて、北側斜線と同じ様な制限をかけている場合がありますので
注意して下さい。
　用途地域を調べた時に「○○地域・建ペイ○○・容積○○」の後に「第△種高度」
という返事が返って来る場合があります。この「第△種高度」の部分が北側斜線と
同じ様な内容になっているのです。


（この項目でお話した「建築面積」「延べ床面積」などは、
「外壁の中心線で囲まれた部分」で計算しますが、このホームページを参考にして
住宅のプランを作成する際には考える必要はありません。）