「この建物は坪単価○○万円です。」
こう聞いて、誰もが分かった気になります。
でも、その坪単価は、何の値段なのでしょうか？
実は、坪単価を算出する際の「建物の床面積」には２種類あります。
一般的に「法床面積」と呼ばれるものと、「施工床面積」と呼ばれるもの。
「法床面積」とは、
建築確認申請を行政等に提出する際に用いる「建築基準法による面積」です。
建築士や行政の担当者、建設会社の実務者が使います。
「施工床面積」とは、
事業者が利用する言葉で、「法床面積」に色々な面積を足した面積です。
営業マンが使う用語とも言えるかもしれません。
施工床面積には、
最低でも「法床面積」に対して、外部バルコニー、外階段、外廊下などの
面積が加算されます。
業者によっては、その上に、「ポーチ面積」「ルーフバルコニー面積」等を
加算する事もあります。
法律で定められた用語ではないので、使われ方は様々で、
同じ建物でも算定の仕方により「施工床面積」は違う数値となってしまう
のです。
つまり
施工床面積を元に算出した坪単価は、知っても何の意味もありません。
業者により、どの部分の面積まで入れるかも決まっていないので、
比較の対象にも使えません。
更には、実際に入居者が使える部分は、
「法床面積」の大きさで決まります。
施工床面積でふかされている部分の面積は
「若干の贅沢さ」を演出する事はあっても、
大きな収入には結びつきません。
さて、みなさんがお聞きになっている「坪単価」。
何を元に算出したものでしょうか？
多くは「施工床面積」から算出したものの筈です。
理由は、割安に見せる事が出来る ＝ 営業的に聞こえが良いから。
「営業的な聞こえ」を基準に物を考えていては、オーナーの為の建築は出来ません。
まず、「法床面積」で物を考えること！
これを一番最初に肝に銘じて行きましょう。